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北京一日揽金316亿12宗地块冷热不均楼市再现分化


发布时间: 2019-08-15

  今天,北京一天出让12宗经营性用地,创下单日成交地块数量的新记录。值得一提的是,除顺义区北小营镇在挂牌阶段因无人报名临时摘牌停止出让外,12宗地块均顺利出让。

  12宗地块中仅1宗商业用地,地块位于昌平沙河,要求竞得人100%自持20年,且入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向,持有期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续,最终由更名为「好未来」的教育机构学而思以底价摘得。

  其余11宗地块中还有2宗为共有产权住房用地,分别位于顺义区的后沙峪镇及顺义新城13街区,可建设20.4万平方米,约2300套共有产权住房。

  四至五环位置共推出两宗地块,地块均位于丰台区白盆窑。需要注意的是,这两宗地块曾规划为共有产权用地推出,并于今年年初双双流拍。

  合硕机构首席分析师郭毅分析,此次规土委将地块的产品性质修改为限竞房再次推出,限售价格由此前的43000元/平方米提高至均价67702元/平方米,最高不超过71087元/平方米,而起始楼面价仅由31000元/平方米提高至35000元/平方米,为房企预留了一定的利润空间,且相比共有产,限竞房虽然售价大幅提升,但对购房者资质要求较为宽松,产品局限性也更小,且产品和定价与四环的城市地段更为匹配,因此市场定位相对清晰,去化压力较小,加之利润合理,因此得以顺利出让。

  六环外位置共四宗,除密云新城一宗微型地块,延庆新城一宗冬奥地块外,大兴采育两宗低密用地获得房企的竞相争抢。

  大兴采育两地块容积率均仅有1.05,且未限定“9070”、无配建,可开发为均质低密别墅,产品价值较高。与该区域仅有的在售项目兴创荣墅对比,两地块的容积率略低于兴创荣墅的1.1,地块规划为纯住宅,相比配建大量商办的兴创荣墅居住属性更强,地块限定均价仅为31136元/平方米,而兴创荣墅目前叠拼、联排产品的成交价格已接近4万元,相比之下,采育新地块极具性价比优势。

  为此,住总以势在必得之姿抢得其中一宗,另一宗被城建拿下,住总摘得的01-0128A地块达到溢价上限,以2%自持的代价竞得,显示出房企拼抢优质地块的积极性。

  合硕机构首席分析师郭毅分析,规土委在年末集中推地,并特别实施了“共有保证金”的出让新规,主要出于以下目的:

  1、加快供地计划的完成。今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),但截止目前,实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。为最大限度的完成当年的供地计划,规土委年末集中推地已成惯例。

  2、减少土地流拍流标,稳定市场预期。自去年开始,北京已有11宗地块流拍流标,显示在调控高压背景下,房企背负着巨大的库存去化压力,同时面临融资难度加大,财务成本提升的难题,资金流入的两条通路均被堵塞,导致再投资拿地的意愿降至谷底。

  规土委及时对供地做出调整,拿出地段条件优越的优质地块,同时适当减少地块配建,地块开发难度减小、市场前景乐观,因此重新调动起房企积极性。

  “共有保证金”的出让新规同样出于这一诉求,不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力,同时还可实现不同资质地块的打包出让,堪称“神来之笔”。

  合硕机构首席分析师郭毅分析,房企一反去年底的消极心态,积极应对,从另一个层面反映出市场的趋势变化:

  年内三次降准释放3.2万亿资金,全国多个一二线城市房贷利率出现下调,企业融资渠道的打通、财务成本的降低可以预期,加大投资成为必然。

  10月31日中央政治局经济会议上,罕有未提及金融去杠杆及房地产,显见在经济振荡背景下,已经企稳的房地产不再作为中央调控的主要目标,未来房调政策尽量仍然保持严格,但继续加码的可能性已经大大减小。利空出尽,就是利好,当房地产重回正常轨迹,随着城市化进程的有序推进,有利于购房需求的稳定释放。房企对后市重燃信心,因此现阶段重金加码。

  全国TOP10房企中,碧桂园、恒大在北京虚晃一枪后重回三四线市场,融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴,华润以联合体方式参与白盆窑地块、万科参与北七家地块,最终颗粒无收。而与TOP10房企冷对北京土拍不同的是,揆违北京已久的富力、佳兆业回归,谋求千亿的华发、新城现身土地二级市场,抄底北京的意图显露无疑。

  房企分化局面的出现,源自TOP10房企去年在土地市场斩获颇丰,但同时也背负了沉重的库存压力,而今年地市转冷,让中小房企赢得了难能可贵的布局北京的机会。从长远来看,北京房地产市场的需求依然坚实,抓住有利时机,进军核心城市,有利于在市场逐渐见顶的白银时代赢得更大的成长机会。挂牌

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